ماده۱ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که بهموجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایهگذارانی که در ازاء سرمایهگذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و بهموجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.
۲ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که بهموجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده۲ـ در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹ـ تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰ـ معرفی داوران
۱۱ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده۳ـ قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده۴ـ تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمهنامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعههای احداثی که پیشفروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آمادهسازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیشفروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سیدرصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد.
ماده۵ ـ تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت میگیرد.
ماده۶ ـ چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیشخریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
۱ـ درصورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیمدرصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده۷ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویلشده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافقشده باشد پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده مطالبه کند.
ماده۸ ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیشخریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید.
ماده۹ـ پیشفروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده۱۰ـ درمواردی که بانکها به پیشخریداران براساس قرارداد پیشفروش، تسهیلات خرید میدهند، وجه تسهیلات از طرف پیشخریدار توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیشخریداریشده و نیز حقوق پیشخریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ میگردد.
ماده۱۱ـ در پیشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابلوصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده۱۲ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفتنداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده۱۳ـ پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر درصورتیکه تمام اقساط را پرداخت یا عوضقراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائم مقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام نماید.
ماده۱۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیشخریدار چنانچه پیشفروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیشخریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینههایی که طبق مقررات بر عهده پیشفروشنده بوده و توسط پیشخریدار پرداخت میگردد مانع از استیفاء مبلغ هزینهشده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده۱۵ـ عرصه و اعیان واحد پیشفروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیشفروششده به پیشخریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده۱۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیمکننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر اینصورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده۱۷ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائممقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیشخریدار نسبت به واحد پیشفروششده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهدهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده۱۹ـ پس از انتقال قطعی واحد پیشفروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه میباشند.
ماده۲۰ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد. درصورت نیاز داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئیننامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده۲۱ـ پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آئیننامه اجرائی این قانون مشخص میشود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانهها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیشفروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده۲۲ـ شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده۲۳ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.
ماده۲۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. در غیراینصورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
ماده۲۵ـ آئیننامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دیماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
تهران-رییس قوه قضاییه با صدور بخشنامهای به روسای کل دادگستری استانها ابلاغ کرد تا نسبت به انتخاب قاضی عضو هیات حل اختلاف قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی اقدام کنند.
۱۳۹۱/۰۵/۱۸ - ۰۰:۵۰
به گزارش ایرنا به نقل از اداره کل روابط عمومی و تشریفات قوه قضاییه،در بخشنامه رئیس قوه قضاییه به روسای کل دادگستری های استان ها آمده است:'به موجب ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۱ مجلس شورای اسلامی مقرر شده هیات یا هیاتهای حل اختلاف به منظور رسیدگی و صدور رای با حضور یک قاضی نسبت به موارد مذکور در ماده یاد شده، تشکیل شود.
در بخشنامه رییس قوه قضاییه تصریح شده است :بدینوسیله به روسای کل دادگستری استانها تفویض اختیار میشود تا نسبت به تعیین و صدور ابلاغ برای یکی از قضات مجرب استان جهت عضویت در هیات یا هیاتهای مذکور در حوزه قضایی مربوطه اقدام نمایند.'
آیت ا... آملی لاریجانی هم چنین با صدور بخشنامههای جداگانهای از روسای کل دادگستری استانها خواست به منظور عضویت در هیات ویژه مربوط به قانون اساسنامه رسیدگی به شکایات قانون برگزاری مناقصات، همچنین کمیسیون رسیدگی به قانون تعیین تکلیف چاههای آب فاقد پروانه بهره برداری و نیز هیات رسیدگی مربوط به قانون اصلاح پارهای از مواد قانون الزام شرکتها و موسسات ترابری جادهای به استفاده از صورت وضعیت مسافری و بارنامه، یکی از قضات مجرب خود را انتخاب و به هیاتها و کمیسیون مذکور در مراکز استان ها معرفی کنند.
قابل تجدیدنظر بودن آرائ صادره در اجرای مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنیرای شماره ۷۲۵ مورخ ۱۳۹۱/۴/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور
بخشنامه تشکیل شعب دادگاههای عمومی حقوقی ویژه حفاظت از جنگلها
از سوی رئیس قوه قضاییه ابلاغ شد |
خبرگزاری فارس: بخشنامه تشکیل شعب دادگاههای عمومی حقوقی ویژه قانون حفاظت از جنگلها و مراتع از سوی رئیس قوه قضاییه ابلاغ شد.
خبرگزاری فارس: بخشنامه تشکیل شعب دادگاههای عمومی حقوقی ویژه حفاظت از جنگلها
به گزارش خبرنگار قضایی فارس به نقل از روابط عمومی و تشریفات قوه قضاییه آملی لاریجانی رئیس قوه قضاییه با صدور بخشنامههایی به روسای کل دادگستریها اعلام کرد نسبت به تشکیل دادگاههای عمومی و حقوقی ویژه قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع کشور در مراکز استانی اقدام کنند.
متن کامل بخشنامه رییس قوه قضاییه به شرح زیر است:
روسای محترم کل دادگستری استانها
به موجب تبصره ۲ قانون اصلاح ماده ۳۲ اصلاحی قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب ۱۳۹۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام، مقرر شده شعبه یا شعب ویژه مرکب از سه نفر از قضات به درخواست و اقامه دعوی از سوی وزارت جهاد کشاورزی درخصوص موارد مذکور در تبصره یاد شده رسیدگی و رای صادر کند. بدینوسیله به روسای کل دادگستری استانها تفویض اختیار میشود تا به تعداد لازم شعب دادگاههای عمومی حقوقی در مرکز استان را به این امر اختصاص داده و نسبت به تعیین و صدور ابلاغ برای رئیس یا روسای شعب مزبور و همچنین دادرسان مجرب استان به تعداد لازم جهت تکمیل ترکیب شعبه اقدام کنند.