الف ـالف ـ آیا قانون تملک آپارتمانها کلاً از قوانین آمره است؟
ب ـ آیا با توافق هم مالکین مشاعی میتوانند استفاده از قسمتهای مشاعی را بهسایر مالکین مشاعی واگذار کنند.
ج ـ آیا امکان واگذاری حق استفاده از قسمتهای مشاعی در سند رسمی وجود دارد یا خیر؟ و اگر این امکان وجود دارد آیا میتوان سند مذکور را فسخ کرد؟
نظریه شماره ۲۲۷۰/۷ ـ ۳۱/۳/۱۳۸۳
نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه
الف ـ قانون تملک آپارتمانها در بعضی موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است. به طوری که قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق بر خلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده۴۶ ۳ این قانون که اشعار داشته: « حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود» از متن مذکور چنین برمیآید که حقوق مالکانه قسمتهای اختصاصی و اشتراکی که در مواد۴۷ ۱ و ۴۸ ۲ به آن اشاره شده، قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع از آن نیست که هر مالکی با بقاء مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمتهای مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و بهمالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمتهای مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی بر قسمتهای اشتراکی مذکور نمیشود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملک آپارتمانها ندارد.
ب ـ از آنچه در بند الف معروض گردید مالکین طبقات اول و دوم میتوانند حق استفاده از حیاط مشاعی را به موجب سند عادی یا رسمی از خود سلب و به مالک طبقه همکف واگذار نمایند.
ج ـ چنانچه حق استفاده از حیاط مشاعی برای مالک طبقه همکف بهترتیب مذکور در فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حق استفاده بدون توافق طرفین موجه نمیباشد